Ο νομικός έλεγχος ακινήτου πριν από αγορά ή επένδυση έχει έναν πρακτικό στόχο: ο υποψήφιος αγοραστής ή επενδυτής να γνωρίζει, πριν δεσμευθεί, ποιο δικαίωμα αποκτά, αν υπάρχουν νομικά βάρη ή αμφισβητήσεις και ποιες συμβατικές ή κτηματολογικές εκκρεμότητες χρειάζονται αντιμετώπιση.
Τι εξετάζει ο νομικός έλεγχος τίτλων
Η έκταση του ελέγχου εξαρτάται από το ακίνητο και τη συναλλαγή. Εξετάζονται οι τίτλοι κτήσης και η αλληλουχία τους, η ταυτότητα και το δικαίωμα του μεταβιβάζοντος, τυχόν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή άλλα καταχωρισμένα βάρη, καθώς και δικαιώματα τρίτων που μπορεί να επηρεάζουν τη μεταβίβαση ή τη χρήση του ακινήτου. Όταν υπάρχουν περισσότερα πρόσωπα με δικαιώματα στο ίδιο ακίνητο, αξιολογούνται επίσης ζητήματα συνιδιοκτησίας, επικαρπίας, δουλειών ή άλλων εμπραγμάτων δικαιωμάτων.
Κτηματολόγιο και αντιστοίχιση των στοιχείων
Ο έλεγχος περιλαμβάνει την εξέταση των διαθέσιμων κτηματολογικών εγγραφών και τη σύγκρισή τους με τους τίτλους και τα στοιχεία της συναλλαγής. Ανακριβής εγγραφή, εκκρεμής διόρθωση ή ασυμφωνία ως προς το δικαίωμα ή τον δικαιούχο μπορεί να απαιτεί πρόσθετες ενέργειες πριν από την ολοκλήρωση της αγοράς. Η νομική αξιολόγηση του Κτηματολογίου είναι διαφορετική από τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου και, όπου χρειάζεται, πρέπει να συντονίζεται με μηχανικό και συμβολαιογράφο.
Μισθώσεις, συμβάσεις και περιορισμοί χρήσης
Σε επενδυτικά ή εισοδηματικά ακίνητα εξετάζονται και οι υφιστάμενες μισθώσεις ή άλλες συμβάσεις που δεσμεύουν το ακίνητο. Ο αγοραστής χρειάζεται να γνωρίζει τη διάρκεια, τους βασικούς όρους και τυχόν εκκρεμείς διαφορές που μπορούν να επηρεάσουν την αξιοποίηση. Αν η συναλλαγή περιλαμβάνει ανάπτυξη, κατασκευή ή διαφορετικό επιχειρηματικό σκοπό, ο νομικός έλεγχος πρέπει να συνδέεται με τις τεχνικές και αδειοδοτικές πληροφορίες που παρέχουν οι αντίστοιχοι επαγγελματίες.
Η σύμβαση της συναλλαγής
Τα ευρήματα του due diligence δεν έχουν αξία μόνο ως κατάλογος προβλημάτων. Χρησιμοποιούνται για να αποφασιστεί αν η συναλλαγή μπορεί να προχωρήσει, αν χρειάζονται προηγούμενες διορθώσεις ή άρση βαρών και ποιοι όροι πρέπει να αποτυπωθούν στη συμφωνία. Ανάλογα με την περίπτωση, μπορεί να απαιτούνται δηλώσεις και εγγυήσεις, προϋποθέσεις ολοκλήρωσης, συγκεκριμένα παραδοτέα ή μηχανισμοί που κατανέμουν τον κίνδυνο μεταξύ των μερών.
Νομικός και τεχνικός έλεγχος δεν είναι το ίδιο
Ο δικηγόρος εξετάζει τη νομική κατάσταση και τις νομικές δεσμεύσεις. Πολεοδομικά, κατασκευαστικά, τοπογραφικά, ενεργειακά ή άλλα τεχνικά ζητήματα ανήκουν στην αρμοδιότητα του κατάλληλου μηχανικού ή άλλου ειδικού. Σε μια ασφαλή συναλλαγή οι έλεγχοι αυτοί λειτουργούν συμπληρωματικά και τα ευρήματά τους πρέπει να αξιολογούνται πριν από την τελική δέσμευση.
Το due diligence δεν είναι τυπικό στάδιο πριν από την υπογραφή. Είναι ο μηχανισμός με τον οποίο ο αγοραστής γνωρίζει τι ακριβώς αποκτά και ποιοι κίνδυνοι πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν από την ολοκλήρωση.
Το δικηγορικό γραφείο Ιφιγένεια Αντωνάκου στην Αθήνα χειρίζεται νομικούς ελέγχους ακινήτων, τίτλων και κτηματολογικών εγγραφών, καθώς και τη νομική υποστήριξη της συναλλαγής από τη διαπραγμάτευση έως την ολοκλήρωσή της, σε συνεργασία με συμβολαιογράφους, μηχανικούς και λοιπούς επαγγελματίες όπου απαιτείται.